请立刻暂停购买万科的房子，最新消息，10月31日万科内部会议，万科董事长郁亮和各大区负责人参加；

主题只有一个，年终最后两个月要回款，郁亮亲自下场督战：第一，全国范围内降价，第二，全国范围内的项目与新房渠道深度合作。

这是最近抖音上刷到的文案，内容几乎千篇一律，主要是一些卖房的主播在“提醒”大家，买万科的房子再等等。

从一些地产老炮那边了解到，这件事并非空穴来风，现在地产界已经人尽皆知了！

很多人会觉得现在是民营房企的至暗时刻，而万科就是一个典型的民营房企，现在要像其他民营房企那样回笼资金；

这里存在一个误区，万科并不算是一个民营房企，大家会有这个认知可能与之前的掌门人王石的高调脱不了干系；

实际上万科集团是一家股权十分分散的、典型的大众持股公司，深圳地铁就是其重要的股东，有兴趣的可以了解一下-年的万宝之争。

这次万科全力冲销售，只是在营销策略上的改变，当然，作为地产企业，年底冲销量也是正常之举，作业总得要交吧！

其实观察万科的营销策略，相对来说对比其他房企还是比较抠门的，能和新房渠道合作的基本都是实在不好卖的房源。

然而现在的楼市还是处于下行阶段，那些钢筋水泥换不了钱，如果能和贝壳，幸福里，58等平台合作，花点营销成本，年底交的作业可能会好看一点。

盘点几个万科在福州的新房项目，如果真的大幅度降价，到底有没有入手的价值？我们要具体楼盘具体分析，最后一个可能关心的购房群体会比较多。

1.万科大樟溪岸

图片来源于销售朋友圈

这个楼盘位于永泰的远郊板块，离葛岭镇都有将近三公里的路程，1.24的容积率，叠拼和别墅产品为主；

但由于离市区要40多公里的距离，基本上就排除了刚需外溢的可能，再加上周边基本没什么配套，生活不太方便；

对于这个楼盘的评价就是如果财富自由的话，可以当做买一个大玩具一样，不要抱有资产保值升值的幻想；

如果只是普通的中产的话，即使喜欢这个山清水秀的板块，不妨可以趁假期的时候过去租住几天即可，没必要把钱撒在不毛之地。

远郊墅区，敬而远之！

2.万科云城

图片为踩盘实拍

万科云城分为3.4米，5米，5.6米层高，是属于SOHO地产，位于三江口板块下洋片区；

看到这个楼盘的起步单价为每平米，是3.4米层高的，5米和5.6米层高的价格会更贵一点；

这个产品无论是地段还是商业的产品属性，都是一个天坑！

福州市区核心地段的SOHO都只能通过大幅度的降价来走量，因为地段尚可，还有一定的租售比，这是SOHO产品为数不多的卖点！

踩盘三江口实拍

但是在三江口，SOHO根本没有多少利用价值！

如果去过三江口的话，会发现周边基本没有配套，生活尚且不便，难道未来会有高端办公群体入驻三江口下洋片区吗？

售楼部会有三江口宏伟蓝图的规划，但是这些配套什么时候能落地，你有多少的青春去等待呢？

再加上这个商业性质的产品，自住不方便，出租也找不到合适的群体！

所以，万科云城即使大幅度降价，也不适合入手，这个板块的商办产品体量很大。

3.万科城市花园

城市花园实景图

城市花园位于闽侯荆溪板块，就是房产销售天天吹到的“鼓楼西”。

如果说产品力，从现在我们所了解到的方面来谈的话，还算是一个不错的产品，容积率为2.1，起步户型为三房产品；

但是荆溪本身是没有配套的板块，所谓的双地铁是5号线和规划的8号线，5号线荆溪厚屿站离这个楼盘3.5公里；

8号线是福州地铁的三期工程，未来存在太多的不确定因素，即使真的能落地，那也是很久很久以后了，你有多少耐心呢？

当然，这个楼盘也不是一无是处，荆溪的优点就是离鼓楼比较近，如果在软件园周边上班的话勉强考虑；

现在这个楼盘在APP上挂牌价一万四，实际销售价格在一万出头，如果真的有诚意降价的话，这个地段应该低于一万；

即使真的降价了，也只能说适合少部分的刚需外溢群体，这个板块未来并没有太大的发展空间。

4.万科金域缇香

图片为踩盘实拍

这个楼盘和万科云城所处的地段是一样的，算是三江口内比较偏僻的片区，但是有地铁1号线和6号线；

如果早点入市的话，还能吸引一波地缘客户，但是三江口的其他楼盘已经早先一步了，所以到现在还没卖完；

金域缇香取证快一年了，一共就套房子，现在还剩下61套，去化率在70%左右，对比上面几个楼盘，这个还算有一丁点的卖点。

本身产品力还过得去，容积率为1.8，由小高层和洋房组成，一梯两户，带装修交付，得房率比较高，但地块只有26亩。

但对于楼盘而言，最重要的还是地段，三江口的下洋片区对比梁厝和樟岚都会更逊色一筹，所以一年就卖一百多套也比较合理。

这个楼盘从早先时候看到二楼的特价房要1.9万左右的单价，这和梁厝的竞品对比没什么优势，现在中介也很少去推这个楼盘；

如果参考星海天辰1.8万左右的单价还送车位的话，如果万科真的降价，结合地段分析，要想快速去库存，应该不能超过1.7万的均价。

这个楼盘除了地缘客户外，可能还适合一些在1号线沿线的上班族，但总的来说，能接受的客群并不多。

5.万科城市之光

图片为踩盘实拍

这个是很多网友比较关心的项目，位于金山大道北侧，不是金山的核心地段，附近还是以工业园区为主，周边的界面相对会弱一点；

该楼盘的广告是：市中心的地铁江景大盘！

实际上这个地段肯定不算市中心，地铁确实有，4号线半洲站就在楼盘下面，轨道通勤比较方便，至于江景，只能说个别楼栋能看江，效果不算好。

这个楼盘算是比较有骨气的，到现在为止没怎么降价，也没有开分销，可能对自销团队比较有信心吧！

在不开分销的情况下，能多次稳定销冠，算是不错的成绩了！

但是就目前市场下行的背景下，楼盘自身有户，缺少中介这个友军，未来还是很迷茫的。

中介信誓旦旦地表示，这个楼盘未来会开分销，但是万科那种调性应该也不会给中介太多的好处吧。

当然，这个楼盘的降价应该是必然的，或许当均价达到2.7万左右会相对合理一些吧，虽然评论区里很多人都觉得2.5万的均价合理；

其实万科城市之光附近有蛮多次新房成交价格在2.5万左右，其实也可以考虑一下周边次新房。

但万科城市之光的产品定位会高于金域系列，装修标准也会更高一点，所以降到2.5万的可能性不大。

小结

图片实拍于万科小区

万科是最早进入福州的全国性头部房企，在福州购房者中有一定的口碑积累，物业是比较被认可的。

这次万科可能会对于一些边缘楼盘和一些尾盘进行降价处理的概率是比较大的，因为处理完这些楼盘能省下人工成本以及促进资金回流。

除了城市之光外，其他楼盘的地段都会相对偏僻一点，可能对地缘客户会比较友好一些；

就城市之光这个项目来说，其实真不值3万左右的均价，因为这个价格够得上东区了，而那边未来发展的潜力也会更大。

所以，其实城市之光有降价，只要说没有足够的诚意，也只能吸引金山板块的客群。

相信在年底之前，还有一波的以价换量，购房者可持币观望，在合适的时机入手！